Информеры
GISMETEO: Погода по г.Хабаровск Информеры - курсы валют

Научные статьи сотрудников нашей фирмы

 

Автор: Картавая Александра Эдуардовна, юрист


Научная работа на тему
«Проблема регистрации объектов вспомогательного назначения»

Актуальность данной темы состоит в том, что в ныне действующем законодательстве отсутствует такое определение понятия как «вспомогательный объект», а так же перечень объектов, которые могут быть отнесены к данной категории. Однако регистрирующий орган должен принимать обоснованное решение, основанное на законе.
Цель работы состоит во внесении предложений по изменению законодательства в области регистрации вспомогательных объектов.
Объект исследования – нормативно правовое обеспечение регистрации объектов вспомогательного назначения.
Предметом исследования является совершенствование норм, связанных с регулированием отношений возникающих в сфере регистрации вспомогательных объектов.
Исходя из пп. 3 п.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на объекты вспомогательного использования не требуется.
В соответствии с ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", лицензированию подлежит строительство зданий и сооружений, за исключением зданий и сооружений сезонного и вспомогательного значения.
К данным сооружениям вспомогательного назначения можно отнести парники и теплицы для растений, павильоны, которые стоят летом, а так же склады небольшого размера и иные подобные сооружения. Следовательно, можно выделить главный критерий отнесения объектов к группе вспомогательных – это наличие на конкретном земельном участке основного здания, строения или сооружения, где данный объект будет выполнять только вспомогательную или обслуживающую функцию.
Объект вспомогательного назначения сочетает в себе признаки временной постройки и капитальности. Для возведения временной постройки не требуется получение разрешения на строительство, проектная документация по ним не должна проходить государственную экспертизу (ч. 3 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ) и не требуется получать разрешение на ввод в эксплуатацию.
В то же время, для возведения вспомогательного объекта необходимо, чтобы оно было возведено в соответствии со видом разрешенного использования земельного участка, в строгом соответствии с параметрами застройки земельного участка - при наличии на земельном участке основного объекта капитального строительства. Для вспомогательного объекта правоустанавливающим документом будет регистрационная запись в отношении основного объекта. И уже для регистрации прав на вспомогательный объект необходимо будет заполнить декларацию установленной формы и подать данный документ на государственную регистрацию.
Поскольку нет четкого перечня объектов вспомогательного использования, нет и перечня тех объектов, которые не могут быть отнесены к данной категории.
Но можно выделить объекты, которые ни в коем случае нельзя относить к вспомогательным. Например, опасные производственные объекты, которые являются объектами недвижимости, относящиеся к I, II и III классу опасности. Такие объекты требуют получение разрешения на ввод их в эксплуатацию и государственную регистрацию права собственности в обязательном порядке.
Так же нельзя отнести к вспомогательным объектам красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Для их возведения необходимы разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, следовательно, вспомогательными объектами они быть не могут.
Законодательство РФ не обязывает гражданина обращаться в специализированные органы для того, чтобы те документарно подтвердили наличие признаков вспомогательного у постройки. Но суды при рассмотрении соответствующих категорий дел указывают как раз на то, что вспомогательный характер объекта должен быть доказан застройщиком. В связи с этим у застройщиков возникает множество проблем и споров с регистрирующими органами.
Например, построено административное здание, и застройщик построил котельную. Котельная обслуживает данное здание, без этого здания нет смысла существования самой котельной. Административное здание является основным объектом, а котельная – вспомогательным. При подаче декларации на государственную регистрацию вспомогательного объекта регистрирующий орган часто отказывает в регистрации, так как нет разрешения на строительства или ввода объекта в эксплуатацию, то есть регистрирующий орган не принимает объект (в данном случае котельную) как вспомогательный. А так как нет определенного перечня вспомогательных объектов, приходиться обращаться в суд.
Для их возведения необходимы разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, следовательно, вспомогательными объектами красные линии быть не могут.
Законодательство РФ не обязывает гражданина обращаться в специализированные органы для того, чтобы те документарно подтвердили наличие признаков вспомогательного у постройки. Но суды при рассмотрении соответствующих категорий дел указывают как раз на то, что вспомогательный характер объекта должен быть доказан застройщиком.
В связи с этим у застройщиков возникает множество проблем и споров регистрирующими органами.
Можно привести еще пример из реальной практики. Застройщик многоквартирного дома с парковкой решает зарегистрировать свой объект строительства. Получается, основным видом разрешенного использования является строительство многоквартирного дома, а вспомогательным - парковка. Исходя из законодательства, после регистрации прав на многоквартирный дом построить парковку можно без разрешений, а уже затем имеется возможность получить кадастровый паспорт парковки и зарегистрировать права как на объект недвижимости. Данный объект не будет являться самовольной постройкой, и он не требует признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Однако на практике регистрирующие органы в большинстве случаев отказывают в регистрации права собственности на вновь созданный таким образом объект недвижимости без акта ввода объекта в эксплуатацию.
Конечно, данное решение регистрирующего органа можно обжаловать в суд, но это займет немало времени для застройщика, он может понести убытки.
Существует определенный процессуальный аспект в делах, связанных с регистрацией вспомогательного объекта. Законодательно перечень предмета доказывания в нашей стране не утвержден, в связи чем возникают спорные вопросы. Заявитель должен доказать, что данный объект является вспомогательным, это и будет предметом доказывания. Исходя из судебной практики, для начала заявителю следует доказать, что имеется и основной объект капитального строительства, и что тот объект, который мы признаем вспомогательным, участвует в хозяйственной деятельности основного, обслуживает его. Так же при доказывании следует привлечь организации, являющиеся членами СРО, чтобы они исследовали основной и вспомогательный объект и дали заключение. В данном заключении должно говориться о том, что объект вспомогательного назначения не несет для себя полезной функции. Так же заявителю следует предоставить суду документы, подтверждающие, что объект вспомогательного назначения построен в соответствии со строительными нормами, безопасен для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, соответствует правилам пожарной безопасности.
Помимо отсутствия дефиниции «вспомогательный объект» и четких критериев, раскрывающих понятие объекта вспомогательного назначения, отсутствуют и указания закона о порядке действий регистрирующего органа при осуществлении регистрации прав на вспомогательные объекты.
В некоторых случаях вспомогательные объекты имеют явные признаки либо временного объекта, либо объекта самовольного строительства, права на которые не могут быть зарегистрированы.
Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ объекты капитального строительства – это здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Временные объекты не являются объектами капитального строительства, поэтому права на них не могут быть зарегистрированы ни при каких условиях, даже если они выполняют вспомогательную функцию, т.е. обеспечивают существование основного.
Самовольными, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются: жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Так же регистрация права может производиться, если данный объект является недвижимым. В законодательстве нет четкого определения «недвижимое имущество», но в ст. 130 Гражданского Кодекса РФ есть определенные критерии: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Если застройщик хочет зарегистрировать право на объект вспомогательного назначения, то он должен представить в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на земельный участок, а также декларацию об объекте недвижимого имущества. Единственный случай, когда правоустанавливающий документ на земельный участок не нужно представлять, когда право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.
Правоустанавливающий документ на земельный участок не нужно представлять, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.
Изучив законодательство в данной области, можно сделать вывод, что для регистрации прав на вспомогательный объект необходимо, чтобы такой объект выполнял вспомогательную функцию по отношению к основному. И, конечно же необходимо, чтобы здание или строение вспомогательного объекта было построено в границах земельного участка, где объект вспомогательного назначения будет выполнят свою функцию.
Помимо этого заявитель в обязательном порядке должен иметь право и на основной объект строительства, а так же на земельный участок, на котором осуществляется данное строительство.
В связи с вышеизложенным, предлагаю внести в Градостроительный Кодекс статью, которая будет посвящена объектам вспомогательного использования. Для формулирования данной нормы необходимо опираться на анализ судебной практики по существу вопроса.
Вот некоторая судебная арбитражная практика, которая касается возведения и регистрации объектов вспомогательного использования:
1) Определение ВАС РФ от 03.12.2012 №ВАС-15260/12 по делу №А51-2472/2012 : критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию;
2) Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08 по делу №А56-31923/2006 : объекты, которые хотя прочно связаны с землёй, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, а рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его судьбе;
3) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2013 по делу №А433438/2013 : здание вспомогательного назначения не подпадает под уровни ответственности, установленные ГОСТ Р54257-2010 "Национальный стандарт Российской Федерации . Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования", утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 №1059-ст, с которым закон связывает необходимость получения разрешения на строительство.
Таким образом, учитывая нормативную составляющую и судебную практику, в Градостроительный Кодекс РФ следует внести статью содержащую перечень критериев объекта вспомогательного назначения, а именно:
1) наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение;
2) сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию;
3) целевая связь с основным зданием и одновременная обособленность от основного строения;
4) объект прочно связан с землёй, но не имеющий самостоятельного функционального назначения;
5) здание вспомогательного назначения не подпадает под уровни ответственности, установленные ГОСТ Р54257-2010 "Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования";
6) может являться временной постройкой либо обладать признаками капитальности;
7) не должен являться опасным производственным объектом, относящимся к объектам недвижимости I, II и III класса опасности в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и линейным объектом в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ.
Так же для того, чтобы у застройщика и регистрирующего органа не возникало разногласий, предлагаю внести в законодательство РФ следующие изменения: регламентировать возможность архитектурных департаментов и членов саморегулируемых организаций, которые имеют право проводить исследования объектов, определять, является ли строение объектом вспомогательного назначения и выдавать заключение (справку), на основании которого регистрирующий орган был бы обязан зарегистрировать вспомогательный объект.
Думается, что указанные изменения будут способствовать повышению уровня правовой обеспеченности вопросов регистрации объектов вспомогательного назначения, что положительно скажется на защите прав застройщиков, а так же сведет к минимуму спорные моменты, возникающие между регистрирующими органами и заявителями.

 

Список использованной литературы:

Градостроительный кодекс Российской Федерации от от 29.12.2004 № 190-ФЗ : [в ред. федер. закона от 14.10.2014 № 307-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 16.
Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ " О лицензировании отдельных видов деятельности": [в ред. федер. закона от 14.10.2014 № 307-ФЗ] // Российская газета. 2011. № 97.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов": [в ред. федер. закона от 04.03.2013 № 22-ФЗ] // Российская газета. – 1997. – № 145.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : от 21 окт. 1994 г. № 51-ФЗ : [в ред. федер. закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. 1994. № 25.
Землякова, Г. Л. Конституционные основы земельного и аграрного права / Г. Л. Землякова, О. А. Самончик, В. В. Устюкова // Государство и право. 2014. № 1. С. 63
Землякова, Г. Л. Конституционные основы земельного и аграрного права / Г. Л. Землякова, О. А. Самончик, В. В. Устюкова // Государство и право. - 2014. - № 1. - С. 67.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.12.2012 № ВАС-15260/12 по делу № А51-2472/2012. // СПС Гарант
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08, дело №А56-31923/2006 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 5.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2013, дело №А43-3438/2013 // СПС Гарант.
"ГОСТ Р 54257-2010. Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст) (ред. от 22.11.2013) // СПС Гарант.