Информеры
GISMETEO: Погода по г.Хабаровск Информеры - курсы валют

Реконструкция

Проблема правовых последствий самовольной реконструкции

Если вами произведена самовольная реконструкция,запишитесь на консультацию по тел: 632-332, 679-229 и мы сделаем все возможное и более, что бы вам помочь.

Проблема правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства достаточно сложна, поскольку новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. 

В этом случае очень важно установить, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет, от этого и будут зависеть правовые последствия для дальнейшей судьбы такого объекта. В судебной практике не сложилось единого мнения по этому поводу, поскольку в каждом конкретном случае данный факт устанавливается исходя из исследования фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

Ввиду того что судьба реконструированного объекта недвижимости зависит от признания его в качестве самовольной постройки, следует сначала более подробно остановиться на этом понятии, которое определено в ст. 222 ГК РФ. Исходя из положений указанной нормы, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения на это необходимых разрешений, существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольным строением достаточно одного из вышеперечисленных оснований.

Положения ст. 222 ГК РФ не определяют, каким путем (строительство либо реконструкция) создается самовольная постройка, в связи с чем данная норма может быть применена и в том, и в другом случае. В силу этого, теоретически исходя из положений ГК РФ реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости, а сами работы производились:

— на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

— без получения на это необходимых разрешений;

— с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следующий пример из судебной практики наглядно демонстрирует основные критерии признания реконструированного здания самовольной постройкой. Так, Федеральным арбитражным судом Уральского округа (Постановление от 18 декабря 2006 г. N Ф09-9683/06-С6) было оставлено без изменения решение суда первой инстанции Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17.07.2006 по делу N А71-1266/2006, которым на ответчика была возложена обязанность произвести снос самовольно возведенной постройки по причине того, что: 1) земельный участок для строительства пристроя и для реконструкции существующего здания ответчику не выделялся, 2) отделом архитектуры и градостроительства администрации города в реконструкции здания было отказано.

Однако принципиальным остается вопрос о создании в результате реконструкции нового объекта недвижимости. Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.11.2007 N Ф04-7406/2007 (39499-А45-39) по решению от 30.05.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3117/2007-47/85 справедливо указано, что суд первой инстанции обоснованно отказал в признании права собственности на самовольную постройку, поскольку отсутствует факт создания нового объекта, а имеет место реконструкция существовавшего ранее объекта недвижимости.

Анализ данного судебного решения свидетельствует о том, что, несмотря на иные допущенные нарушения, связанные с самовольной реконструкцией, основополагающим является непризнание реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой. Неисследование судами имеющего значение для правильного рассмотрения дела вопроса о том, создан ли в результате реконструкции спорного здания новый объект недвижимого имущества, является одним из оснований для отмены судебных решений судом вышестоящей инстанции как принятых без исследования значимых для дела обстоятельств, и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2007 N Ф09-5094/07-С6).

Итак, основополагающим моментом для определения правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства является признание (непризнание) реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой.

В случае если реконструированный объект недвижимости признан самовольной постройкой, то основным правовым последствием возведения самовольной постройки является правило, что, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в частности он не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Еще более тяжкие последствия — это положения законодательства о том, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако такие крайние меры касаются только тех, кто не имеет прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка.

Положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрена возможность легализации самовольно возведенной постройки для лиц, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка, путем обращения в суд. Однако исключение составляет случай, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В случае признания судом права собственности на вновь созданное недвижимое имущество судебное решение по такому делу является основанием для государственной регистрации этого права в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для чего копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Согласно ст. 28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только в строго определенных указанной статьей случаях.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (п. п. 6 — 8 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 N 112). Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, содержащий описание данного объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 3 ст. 13, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Что касается внесудебного порядка легализации самовольной реконструкции объектов недвижимости, то здесь существует ряд проблем. Препятствия для приемки таких объектов в эксплуатацию во внесудебном порядке видятся, во-первых, в отсутствии предварительного разрешения на реконструкцию (что включает механизм ст. 222 ГК РФ) и отсутствии у органов местного самоуправления полномочий узаконивать самовольные постройки, а во-вторых, в значительном проценте износа данных объектов. Устранение данных препятствий позволило бы органу местного самоуправления оценивать соответствие реконструированного объекта в процессе приемки его в эксплуатацию, а необходимость обращения в суд возникала бы в одном случае, если бы орган местного самоуправления пришел к выводу о несоответствии реконструированного объекта капитального строительства установленным требованиям и настаивал бы на приведении объекта в прежнее состояние, а собственник реконструированного объекта требовал бы оставить объект в реконструированном состоянии.

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции, в случае если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, данное правонарушение влечет за собой привлечение виновных к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (в ред. от 30.12.2008, далее — КоАП РФ) в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица,  — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

 

Что делать если на реконструкцию не получалось разрешения?

Если вами произведена самовольная реконструкция,запишитесь на консультацию по тел: 632-332, 679-229 и мы сделаем все возможное и более, что бы вам помочь.

 

Мы не будем углубляться в само понятие реконструкции, обращаться к кодексам, этуинформацию можно найти в свободном доступе в Интернете.

Рассмотрим основные трудности, возникающие при реконструкции:

Если у Вас «самоволка» ( Вы самостоятельно изменили свойства объекта (конфигурацию, этажность, площадь и т.п.), не торопитесь признавать это реконструкцией, т.к. диагноз достаточно сильно влияет на стоимость и трудоемкость оформления.

Для начала нужно определить - что же я сделал – перепланировку, переоборудование или таки реконструкцию?

Как правило – понятие реконструкции применяется к изменениям НЕжилого объекта. Такие изменения требуют получения важного документа – Разрешения на реконструкцию дома (объекта капитального строительства), выдаваемого соответствующим отделом муниципального образования (например, Мэрии г. Новосибирска). Без выдачи этого документа – не выдают Разрешение для вводв объекта капитального строительства в эксплуатацию после реконструкции. Т.е. ввод в эксплуатацию возможен будет лишь в судебном порядке.

Реконструкция объектов жилого назначения – это, как правило, изменение назначения объекта, его этажности, площади застройки индивидуальных либо многоквартирных домов.

Согласовать реконструкцию данного вида можно в административном либо судебном порядке.

Если вы желаете провести реконструкцию принадлежащего Вам объекта в соответствии с действующим законодательством, то Вам предстоит пройти следующие этапы:

  • Проектирование
  • Получить несколько заключений (Сан-эпид заключение, Заключение о возможности данной реконструкции и др.)
  • Получить технические условия
  • Согласование в необходимых инстанциях
  • Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства,
  • После получения данного документа, вы можете официально начать строительно-монтажные работы по проекту
  • Различные заключения по законченному реконструкцией объекту
  • Произвести замеры вновь получившегося объекта и сделать топографическую съемку.
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства
  • Оформление права собственности на этот много перетерпевший объект.

На практике обычно все получается не так гладко как в алгоритме сверху, не говоря уже о том, когда производится реконструкция дома разрешение на которое требуется в обязательном порядке. Если вы в тупике, и не знаете что делать дальше, не торопитесь ходить по инстанциям, возможно экспертиза ваших документов подскажет нам более короткий путь решения.

В любом случае необходимо изготовить технический план.

Поставить объект на кадастровый учет, либо внести изменения в ГКН на реконструированный объект.

Получить кадастровый паспорт объекта.

Зарегистрировать права на реконструированный объект либо внести изменения в ЕГРП.

Если разрешение не получалось, то и в эксплуатацию вам его не введут, тогда для вас возникнут нежелательные правовые последствия.

НО! Мы не будем перечислять ваши проблмы, мы будем их успешно решать! Звоните и запишитесь на прием:

632-332? 679-229